Prodejci nemovitosti často podceňují kupní smlouvy a nechávají si je připravit od právníků, kteří se nespecializují na realitní byznys. Jenže zrovna kupní smlouva je ten nejdůležitější dokument, který vám – pokud je špatně připravený – může přidělat spoustu starostí a připravit vás o peníze. Proto smlouvě věnujte adekvátní čas a pozornost!
Zadání je základ
Víte, jaké je správné zadání pro to, aby právník mohl vůbec připravit smlouvy? To by mělo obsahovat všechny podmínky transakce – tzn. informace o tom, jak bude kupec koupi financovat, jak a kdy proběhne platba, výplata a předání, jestli se na nemovitost vztahuje předkupní právo a podobně. Samozřejmostí jsou správné a úplné informace o prodejci, kupujícím i nemovitosti jako takové. „Špatné zadání vede k tomu, že smlouva od právníka neodpovídá konkrétnímu případu, a proto se k němu vrací k přepracování. Klienti tak zbytečně ztrácí čas,“ Říká Roman Čakurda, realitní expert Moovida. Celý proces se tak zdražuje, a navíc prodlužuje o týdny až měsíce. Co všechno tedy musí ve smlouvě být?
Prodávající a kupující
Smlouva musí jasně identifikovat osobu, která prodává, i osobu, která kupuje. Co všechno je potřeba? Celé jméno, příjmení, trvalé bydliště (případně i korespondenční adresa, pokud je třeba) a datum narození. U firem navíc název, sídlo a IČO.
Nemovitost
Podrobně popište, co je předmětem smlouvy. Zde platí „raději víc než méně“ – čím podrobněji popíšete, co vlastně prodáváte, tím menší je riziko, že v budoucnu přijde nespokojený kupující a vzniknou komplikace. Zaměřte se i na vybavení. Nemělo by chybět prohlášení o tom, že byt nemá právní vady, například dluhy, exekuce nebo zástavní právo. Příklad z praxe: Kupující zjistil, že na katastru není veden jako vlastník garáže, kterou zaplatil. Pak s hrůzou zjistil, že garáž nebyla zapsaná ve smlouvě, i když se o ní s prodávajícím po celou dobu bavili.
Cena
Cena úzce souvisí s popisem nemovitosti samé – je potřeba podrobně a jasně popsat, co za danou částku kupující dostane. A to ať už jde o nemovitost, anebo její vybavení. U částky by ve smlouvě mělo být rovnou i uvedeno, jak bude kupující nemovitost financovat – kolik peněz půjde z jeho kapsy a kolik z úvěru.
Platba
Ve smlouvě musí být stoprocentně uvedeno, jakým způsobem, za jakých podmínek a kdy se vyplatí peníze. Pokud jste zvolili úschovu u advokáta (kterou doporučujeme), jednoduše jen do smlouvy uveďte informace z protokolu, který jste od něj dostali. Příklad z praxe: Prodávající dostal od kupujícího několik milionů v hotovosti, o něco nižší částka měla bokem posloužit k zaplacení dluhů prodávajícího. Jenže ten peníze vzal a vyhlásil bankrot.
Předání nemovitosti
Ačkoliv selský rozum říká, že k předání dochází po platbě, ten právnický doporučuje to přesně definovat. V zásadě jde jen o vaši dohodu s kupujícím, určitě je ale dobré způsob a termínu předání domluvit dopředu a napsat do smlouvy. Je dobré taky definovat, kolik dní má prodávající na vyklizení bytu a jaké sankce pro něj z toho vyplývají, když to nestihne.
Příprava a podpis smluv
Asi jste už pochopili, že nejsme příznivci úpravy vzorů smluv z internetu, přimlouváme se za právní služby. To proto, že nemovitost prodáváte jen párkrát za život a jde opravdu o velké peníze, takže i malá chyba vás může stát statisíce, ba i miliony. Kromě kupní smlouvy může právník připravit také smlouvu o úschově financí – tento krok můžete svěřit i bance nebo notáři. Když smlouvu podepisujete, je třeba podpisy notářsky ověřit kvůli katastru.
Správně by kupující neměl dostat podepsanou smlouvu s ověřeným podpisem dřív, než složí peníze. To se ošetřuje třemi způsoby – rozvazovací podmínkou ve smlouvě, úschovou listin u advokáta nebo dvěma smlouvami (budoucí a kupní). Váš právník vám poradí, který způsob zvolit.
Nejen s kupní smlouvou vám pomůžou experti Moovida. Provedou vás celým procesem prodeje a postarají se, aby vše probíhalo hladce. Ozvěte se nám a můžeme se domluvit na osobní schůzce.
Začněte třeba tím, že si od nás zdarma necháte udělat odhad ceny nemovitosti. Ať víte, na jaké úrovni se právě teď pohybují ceny ve vaší lokalitě.
ODHAD CENY NEMOVITOSTI ZDARMA