Prodejci nemovitosti často podceňují kupní smlouvy a nechávají si je připravit od právníků, kteří se nespecializují na realitní byznys. Jenže zrovna kupní smlouva je ten nejdůležitější dokument, který vám – pokud je špatně připravený – může přidělat spoustu starostí a připravit vás o peníze. Proto smlouvě věnujte adekvátní čas a pozornost!
Zadání je základ
Víte, jaké je správné zadání pro to, aby právník mohl vůbec připravit smlouvy? To by mělo obsahovat všechny podmínky transakce – tzn. informace o tom, jak bude kupec koupi financovat, jak a kdy proběhne platba, výplata a předání, jestli se na nemovitost vztahuje předkupní právo a podobně. Samozřejmostí jsou správné a úplné informace o prodejci, kupujícím i nemovitosti jako takové. „Špatné zadání vede k tomu, že smlouva od právníka neodpovídá konkrétnímu případu, a proto se k němu vrací k přepracování. Klienti tak zbytečně ztrácí čas,“ Říká Roman Čakurda, realitní expert Moovida. Celý proces se tak zdražuje, a navíc prodlužuje o týdny až měsíce. Co všechno tedy musí ve smlouvě být?
Prodávající a kupující
Smlouva musí jasně identifikovat osobu, která prodává, i osobu, která kupuje. Co všechno je potřeba? Celé jméno, příjmení, trvalé bydliště (případně i korespondenční adresa, pokud je třeba) a datum narození. U firem navíc název, sídlo a IČO.
Nemovitost
Podrobně popište, co je předmětem smlouvy. Zde platí „raději víc než méně“ – čím podrobněji popíšete, co vlastně prodáváte, tím menší je riziko, že v budoucnu přijde nespokojený kupující a vzniknou komplikace. Zaměřte se i na vybavení. Nemělo by chybět prohlášení o tom, že byt nemá právní vady, například dluhy, exekuce nebo zástavní právo. Příklad z praxe: Kupující zjistil, že na katastru není veden jako vlastník garáže, kterou zaplatil. Pak s hrůzou zjistil, že garáž nebyla zapsaná ve smlouvě, i když se o ní s prodávajícím po celou dobu bavili.
Cena
Cena úzce souvisí s popisem nemovitosti samé – je potřeba podrobně a jasně popsat, co za danou částku kupující dostane. A to ať už jde o nemovitost, anebo její vybavení. U částky by ve smlouvě mělo být rovnou i uvedeno, jak bude kupující nemovitost financovat – kolik peněz půjde z jeho kapsy a kolik z úvěru.
Platba
Ve smlouvě musí být stoprocentně uvedeno, jakým způsobem, za jakých podmínek a kdy se vyplatí peníze. Pokud jste zvolili úschovu u advokáta (kterou doporučujeme), jednoduše jen do smlouvy uveďte informace z protokolu, který jste od něj dostali. Příklad z praxe: Prodávající dostal od kupujícího několik milionů v hotovosti, o něco nižší částka měla bokem posloužit k zaplacení dluhů prodávajícího. Jenže ten peníze vzal a vyhlásil bankrot.
Předání nemovitosti
Ačkoliv selský rozum říká, že k předání dochází po platbě, ten právnický doporučuje to přesně definovat. V zásadě jde jen o vaši dohodu s kupujícím, určitě je ale dobré způsob a termínu předání domluvit dopředu a napsat do smlouvy. Je dobré taky definovat, kolik dní má prodávající na vyklizení bytu a jaké sankce pro něj z toho vyplývají, když to nestihne.
Příprava a podpis smluv
Asi jste už pochopili, že nejsme příznivci úpravy vzorů smluv z internetu, přimlouváme se za právní služby. To proto, že nemovitost prodáváte jen párkrát za život a jde opravdu o velké peníze, takže i malá chyba vás může stát statisíce, ba i miliony. Kromě kupní smlouvy může právník připravit také smlouvu o úschově financí – tento krok můžete svěřit i bance nebo notáři. Když smlouvu podepisujete, je třeba podpisy notářsky ověřit kvůli katastru.
Správně by kupující neměl dostat podepsanou smlouvu s ověřeným podpisem dřív, než složí peníze. To se ošetřuje třemi způsoby – rozvazovací podmínkou ve smlouvě, úschovou listin u advokáta nebo dvěma smlouvami (budoucí a kupní). Váš právník vám poradí, který způsob zvolit.
Nejen s kupní smlouvou vám pomůžou experti Moovida. Provedou vás celým procesem prodeje a postarají se, aby vše probíhalo hladce. Ozvěte se nám a můžeme se domluvit na osobní schůzce.
Asistence Moovido - komfort realitky bez její provize
CHCI VĚDĚT VÍC